임대차계약서에 확정일자를 받았더라도 입주 전부터 보증금이 완전히 보호되는 것은 아닙니다. 확정일자와 대항요건이 각각 어떤 역할을 하는지, 입주 전후로 무엇을 확인해야 하는지 알아두세요.
확정일자만으로는 대항력이 생기지 않습니다
주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 임차인은 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 대항력은 두 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 확정일자는 경매나 공매 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 순위를 판단하는 데 필요하지만, 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 우선변제권을 갖추려면 대항요건과 확정일자가 모두 필요합니다.
입주 전후 등기부를 확인하세요
계약일에 확정일자를 받았더라도 입주와 전입신고 전에 임대인이 근저당권을 설정할 수 있습니다. 그 담보권이 임차인의 대항력 발생보다 앞서면 경매에서 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 계약 전에는 등기사항증명서의 소유자와 권리관계를 확인하고, 잔금 지급 및 입주 당일에도 새 담보권이나 압류가 생겼는지 살펴보세요. 입주하면 실제 점유와 전입신고를 갖추고, 확정일자도 받아 두는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
입주 전에 확정일자를 받아도 효력이 있나요?
확정일자를 미리 받아둘 수는 있습니다. 다만 그 사실만으로 집주인이나 새로운 권리자에게 임대차를 주장할 수 있는 것은 아니며, 우선변제권에도 대항요건이 필요합니다.
전입신고는 했지만 아직 집 열쇠를 받지 못했다면요?
주민등록만으로는 대항요건이 완성되지 않습니다. 실제로 주택을 인도받아 점유하는 요건도 갖춰야 하므로, 인도일과 전입신고일을 확인해 두세요.