임대차계약서에 서명하고 보증금을 지급했더라도, 전입신고와 실제 입주를 미루면 제3자에게 임차권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 입주일과 전입신고일을 맞추는 것이 중요한 이유입니다.
대항력은 입주와 주민등록을 갖춰야 생깁니다
주택임대차에서 대항력을 갖추려면 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 해야 합니다. 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 계약서 작성이나 보증금 지급만으로는 대항력이 생기지 않습니다. 입주했더라도 전입신고가 늦으면 그만큼 보호가 시작되는 시점도 늦어질 수 있습니다.
확정일자와 주소도 함께 확인하세요
보증금을 우선변제받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서에 확정일자를 갖춰야 합니다. 전입신고를 했더라도 실제 거주하는 주택의 주소와 신고 주소가 다르거나, 동·호수가 잘못 기재되면 문제가 될 수 있으므로 신고 내용을 확인해야 합니다. 입주와 전입신고를 마친 뒤에는 계약서에 확정일자를 받고, 등기부에 새로운 권리가 설정됐는지도 확인하는 편이 안전합니다. 특히 입주 전후로 근저당권 등 권리가 설정되면 권리의 순서에 따라 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전입신고만 하면 우선변제권이 생기나요?
아닙니다. 주택 인도와 주민등록, 계약서의 확정일자가 모두 필요합니다.
계약 당일 전입신고를 하면 바로 보호되나요?
대항력은 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다.